I consigli per proteggere il proprio mutuo dagli spread impazziti

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I consigli per proteggere il proprio mutuo dagli spread impazziti

Le banche stanno aumentando gli spread sui mutui. Una prima ondata a settembre. Una seconda a ottobre. Cosicché è oggi quasi impossibile pensare di trovare qualche offerta con spread inferiori al 2%. È evidente che dietro questo aumento fuori controllo degli spread molte banche, in cerca di liquidità, abbiano deciso di defilarsi dal mercato dei mutui. E di non erogarli.

A questo punto proviamo ad analizzare come impatta questo aumento su chi è più o meno legato a un mutuo ipotecario:

1) per chi sta rimborsando un mutuo il cui piano di ammortamento è partito prima di settembre non c’è nessun problema. I nuovi spread non intaccano quello che ha firmato con la banca e sulla base del quale sta già pagando le rate;

2) chi è orientato oggi a chiedere un mutuo deve sapere che questo non è il miglior momento in termini di spread. Anzi non è stato mai così brutto. Una media di spread al 2% (se non di più) infatti non si è mai vista dai tempi dell’introduzione dell’euro. Questo effetto, per chi è orientato al fisso, è parzialmente mitigato dagli indici Eurirs (da aggiungere allo spread per la determinazione del tasso finale) che viaggiano intorno ai minimi storici. Quindi oggi si può stipulare un fisso al 5% che, sia chiaro, è caro in un contesto in cui la Banca centrale tiene i tassi all’1,5% e probabilmente con l’innesto di Mario Draghi a novembre li abbasserà, ma in ogni caso storicamente è un buon tasso finale per n mutuo; chi è orientato al variabile parte con un tasso finale del 3,2% (Euribor +spread) nella migliore delle ipotesi, destinato però a salire nel lungo periodo. Anche qui, l’Euribor vola basso e quindi mitiga l’effetto clamoroso degli spread impazziti. I tassi di partenza, quindi, mitigati da indici europei (Eurirs ed Euribor bassi) non sono eccessivi. Tuttavia, bloccare per tutta la durata uno spread altissimo non è la migliore strategia finanziaria. Per cui, in attesa di schiarite sulla ricapitalizzazione delle banche e sulla crisi del debito nell’Eurozona, potrebbe essere anche saggio rimandare, se è possibile, l’appuntamento con il mutuo. Oppure partire con uno sguardo pronto alla surroga non appena gli spread, ci si augura, dovessero essere ritoccati verso il basso;

3) la situazione è più complicata per chi ha chiesto il preventivo in primavera o estate e non ha ancora firmato il mutuo ma avviato la pratica – magari firmando un preliminare per l’acquisto di un immobile – basandosi sui vecchi spread (certamente più generosi di quelli attuali, come lo 0,9% offerto a giugno da Webank o l’1,2% di Ing direct). Il problema è che oggi questi due istituti praticano spread oltre il 2% e non sono neanche fra i più cari visto che molti altri hanno alzato la barriera dello spread oltre il 3-4%. Quindi cosa deve fare chi è incastrato? Ripetiamo: chi ha chiesto il preventivo e si è portato avanti con l’acquisto della casa basandosi su uno spread che oggi non esiste più?

Decisivo in questo caso è capire la differenza tra tasso di preventivo e tasso di stipula. Raramente coincidono perché gli istituti di credito si riservano la possibilità di cambiare le condizioni in corsa. Non tutti operano allo stesso modo, però. Cariparma, ad esempio, congela il tasso di preventivo per 8 mesi. Purtroppo è una goccia nell’Oceano perché altri isituti (fra cui Ing directChebanca!Webank) indicano nel preventivo il periodo di validità dello spread, ma solitamente dura circa un mese o comunque non si spinge fino agli 8 mesi di Cariparma. Bnl eIntesa Sanpaolo, invece, pongono come limite un mese. Ma è davvero difficile concludere la pratica istruttoria+perizia+notaio+acquisto della casa effettivo in un mese. Per cui è come dire indirettamente che si riservano la possibilità di cambiare lo spread concordato preventivamente prima della stipula.

Insomma, dipende da banca a banca e da preventivo e preventivo (da leggere con attenzione e magari da provare a far cambiare nel caso in cui la durata del tasso di preventivo sia risicata). Ma le evidenze dimostrano che la maggior parte degli istituti si riservano il bonus di cambiare lo spread in corsa. Lasciando nel labirinto, e con rate improvvisamente più care, chi è nel mezzo.